말만 들어도 무서운
부동산 양도소득세 중과세
중과되는 경우 정리해요
양도세는 보유한 부동산을 팔 때 내는 세금으로, 1세대 1주택자, 일시적 2주택자들의 경우 비과세 받을 수 있는 경우가 있어서 꼭 챙겨야 할 세금 혜택이기도 합니다.
그러나 다 주택자의 경우 조정대상지역에 있는 중과세 대상 주택을 팔 때 양도세가 중과됩니다.
현재 기준으로 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역이 비규제지역이며, 다주택자 양도세 중과 유예 기간이 2024년 5월 9일 까지로 늘어난 까닭에 비교적 세금이 완화되었다고 볼 수 있습니다.
그래도 조심해야 할 양도소득세이니, 오늘은 2024년 적용되는 양도소득세 중과세와 관련하여 적어보겠습니다.
1. 다주택자 양도소득세란 무엇인가
2. 양도세 중과세율
3. 주택 수에 따른 세금 시뮬레이션
4. 한시적 양도세 중과 배제
1. 다주택자 양도소득세?
말 그대로 조정대상지역에 있는 중과대상 주택을 다주택자가 팔 경우 내는 세금입니다.
1세대 1주택자 양도세 비과세는 양도 당시에 비조정지역이었다고 해도, 취득 시 조정 지역이었다면 거주 및 보유요건을 충족해야 하지만(취득일이 기준이 됨)
다주택자의 경우는 양도세 중과 적용이 판정되는 시기가 양도일 현재라는 점에서 차이점이 있습니다.
이처럼 다주택자의 양도세 중과는 양도 시점을 기준으로 중과 여부가 판정됩니다.
취득 당시에 조정대상지역이었지만 팔 때 비조정지역이라면 양도세가 중과되지 않습니다. 다행스럽게도 2023년 1월 5일부터 서울 강남, 용산, 서초, 송파를 제외하고 전 지역이 비조정지역이라 그 외 지역에 주택을 보유하고 있다면 중과 제외입니다.
2. 다주택자 양도소득세 중과세율
그렇다면 내가 조정 지역(강남, 송파, 서초, 용산)에 집을 보유하고 있는 다주택자라면 양도세가 어느 정도 중과되는 것일까?
아래 표를 통해 정리해 보았습니다.
이처럼 기본세율에 추가 세율이 적용되어 양도세가 산정이 됩니다.
이 양도세는 과세표준(양도차익에서 기본공제 및 필요경비 등 제한 금액)에서 세율을 곱해서 세금이 나오기에, 추가 세율이 적용되면 그만큼 납부해야 할 양도세가 높아집니다.
3. 양도차익 3억에 대한 세금 시뮬레이션
이렇게 말하면 잘 와닿지 않으실 것 같아서 다주택자들이 양도세 중과를 적용받게 될 경우 내야 할 세금을 정리해 보았습니다.
5억에 산 집이 8억이 되어 3억의 양도차익이 발생한 경우, 내야 할 양도세는 어떻게 될까?
이처럼 조정대상지역 주택을 양도하게 될 경우, 2주택자는 추가 세율 20%를 적용, 3주택자는 추가 세율 30%를 적용받아 양도차익의 절반 이상을 세금으로 납부하게 됩니다.
기본 세율과 비교해 보았을 때 거의 세금이 두 배 차이가 납니다.
보유할 때는 재산세 및 종합부동산세(고가 주택의 경우), 그리고 팔 때는 조정대상지역이라는 이유로 추가 세율이 적용되어 실제 양도차익으로 받는 이득은 별로 없는 경우도 많습니다.
4. 24년 5월 9일까지 중과 유예
보유세 및 양도세 중과세가 부담스러우신 다주택자라면
2024년 5월 9일까지 양도세 중과가 유예되기에 이 기간 내에 주택을 파는 것도 방법입니다.
그러나 중과 배제 적용 대상 주택이 되려면, 아래 요건을 모두 충족해야 합니다.
1. 취득일로부터 양도일까지 보유기간이 2년 이상일 것(그 미만으로 보유한 경우 단기 양도세율 60%~70% 적용)
2. 양도 기준일은 2022.05.10~2024.05.09 사이에 이뤄진 등기접수일 or 잔금신청일 중 빠른 날
특히 양도 기준일을 잘 알고 계셔야 합니다. 만일 계약일이 2024년 5월 9일 이전이라고 해도, 등기접수일이나 잔금청산일이 그 이후라면 양도세가 중과됩니다.
이렇게 2024년 적용되는 양도소득세 중과에 대해서 적어보았습니다.
양도세 중과 적용 여부에 따라서 납부할 세금이 다주택자라면 거의 2배 정도 차이가 발생함을 알 수 있습니다.
이에 조정대상지역 내 집을 팔 계획이 있으신 분들은 다주택자 한시적 양도세 중과 배제 혜택 적용을 받을 수 있는 기간 내에 처분하시는 것이 절세하는 방법입니다.
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